Prix du m² à Nice en 2026 : tous les chiffres par quartier

Le prix du m² à Nice s’établit en moyenne entre 4 800 et 5 200 €/m² en 2026, tous types de biens confondus. Les appartements concentrent l’essentiel des transactions, avec des écarts importants d’un quartier à l’autre. Nice reste l’une des villes les plus chères de France, avec un marché immobilier particulièrement dynamique et des prix qui résistent bien malgré un contexte de taux encore élevés.

Prix du m² à Nice en 2026 : les chiffres clés

Le marché niçois affiche une belle résilience en 2026. Le prix médian d’un appartement à Nice oscille entre 4 500 et 5 500 €/m², avec des pointes à plus de 8 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés comme le bord de mer ou le Carré d’Or. Les biens de standing restent particulièrement recherchés, portés par une clientèle internationale et des acheteurs en résidence secondaire.

Sur un an, les prix ont affiché une légère stabilisation après plusieurs années de hausse marquée. Le volume de ventes a progressivement repris depuis la fin de la remontée des taux. Les délais de vente à Nice sont en moyenne de 60 à 90 jours pour un appartement standard, mais ils descendent à moins d’un mois pour les biens bien placés et affichés au bon prix.

Prix du m² ancien et neuf à Nice : quelles différences ?

Le prix du m² dans l’ancien à Nice

Le marché de l’ancien représente la grande majorité des transactions à Nice. Le prix au m² dans l’ancien tourne autour de 4 800 €/m² en moyenne, mais ce chiffre cache de vraies disparités. Un appartement rénové dans le Vieux-Nice ou sur la Promenade des Anglais peut facilement dépasser 7 000 €/m², quand un bien à rénover dans les quartiers nord se négocie parfois sous les 3 000 €/m².

La pièce compte aussi beaucoup dans l’équation. Un studio ou un 2 pièces est souvent valorisé à un prix au m² plus élevé qu’un grand appartement, ce qui reflète la forte demande locative étudiante et touristique de la ville. Les petites surfaces à Nice s’arrachent, notamment en centre-ville.

Le prix du m² dans le neuf à Nice

Le neuf reste plus cher que l’ancien, avec des prix qui démarrent généralement autour de 5 500 à 6 500 €/m² selon la localisation et les prestations. Les programmes livrés dans des quartiers en renouvellement comme Nice-Méridia ou Saint-Isidore affichent des tarifs plus abordables, aux alentours de 5 000 à 5 500 €/m². La TVA réduite et les dispositifs d’aide à l’accession rendent parfois le neuf plus intéressant qu’il n’y paraît à première vue.

Prix d’un appartement à Nice par quartier

Les écarts de prix par quartier à Nice sont particulièrement marqués. Le secteur de la Promenade des Anglais, du Carré d’Or et du Mont-Boron tire les prix vers le haut, avec des valeurs souvent au-delà de 6 000 à 8 000 €/m². Le quartier de Cimiez attire pour son cadre résidentiel et ses vastes appartements, avec des prix autour de 4 500 à 5 500 €/m².

Les quartiers ouest comme Saint-Augustin ou l’Arénas offrent des prix plus doux, entre 3 800 et 4 500 €/m², avec la proximité de l’aéroport et des zones d’activité. Les quartiers nord (Gairaut, Caucade, Pessicart) restent les moins chers de Nice, avec des biens parfois en dessous de 3 000 €/m². La carte des prix niçois est très hétérogène : deux rues peuvent faire une différence de 2 000 €/m².

Pour avoir une idée comparative, les prix au m² à Nice restent inférieurs à ceux de Boulogne-Billancourt en 2026 (autour de 7 000 à 8 000 €/m²), mais supérieurs à des villes de province comme Bordeaux ou Nantes.

Prix d’une maison à Nice

Les maisons sont rares à Nice, ce qui fait naturellement grimper les prix. Une villa ou une maison à Nice se négocie généralement à partir de 500 000 € pour une surface modeste, et les biens avec jardin ou vue mer atteignent très facilement le million d’euros. En termes de prix au m², comptez entre 5 000 et plus de 10 000 €/m² selon le secteur et les prestations.

Le marché des maisons à Nice est réservé à une clientèle aisée, et la durée moyenne de vente y dépasse souvent celle des appartements. Les acquéreurs sur ce segment savent précisément ce qu’ils cherchent et ne se précipitent pas. C’est un marché de niche, très attractif pour les investisseurs patrimoniaux qui misent sur la valeur refuge de la Côte d’Azur.

Quand vendre ou acheter à Nice ?

Le marché niçois est animé toute l’année, mais les périodes les plus actives sont le printemps (mars-juin) et le début d’automne (septembre-octobre). Pour les vendeurs, mettre son bien en vente avant l’été reste souvent la meilleure stratégie, car la demande est forte et les acheteurs solvables nombreux.

Du côté des acheteurs, 2026 offre une fenêtre intéressante. Après la hausse rapide des taux en 2023-2024, leur détente progressive relance la capacité d’achat immobilier. Les délais de négociation sont légèrement plus favorables qu’il y a deux ans, même si le marché niçois reste tendu sur les biens bien situés. Se positionner rapidement reste la règle sur les bons produits.

Loyer au m² à Nice en 2026

Loyer d’un appartement à Nice

Le loyer au m² à Nice pour un appartement tourne entre 16 et 22 €/m² selon le quartier et la surface. Un studio de 25 m² en centre-ville se loue facilement entre 700 et 900 € par mois charges comprises. Nice est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2023, ce qui limite les hausses abusives mais n’empêche pas des niveaux élevés sur le marché libre.

Pour un logement social à Nice, les règles sont très différentes. Les loyers sont calculés selon des plafonds réglementaires, bien inférieurs aux prix du marché. Si vous cherchez à comprendre comment fonctionne cette tarification, le loyer d’un T4 social suit des règles précises qui méritent d’être connues avant toute démarche.

Loyer d’une maison à Nice

Louer une maison à Nice est plus rare et plus cher. Le loyer mensuel d’une maison de 4 pièces avec jardin débute généralement autour de 2 000 à 2 500 € selon la localisation. Les maisons dans les collines ou avec vue mer dépassent largement les 3 000 € par mois. La demande excède l’offre sur ce segment, ce qui maintient les loyers à des niveaux élevés et les délais de location très courts.

Questions fréquentes

Quel est le prix du mètre carré à Nice ?

En 2026, le prix moyen du m² à Nice se situe entre 4 800 et 5 200 € pour un appartement, tous secteurs confondus. Les quartiers prisés comme le bord de mer ou le Carré d’Or dépassent régulièrement 6 000 à 8 000 €/m², tandis que les quartiers nord restent sous les 3 500 €/m².

Est-ce que Nice est chère ?

Oui, Nice est l’une des villes les plus chères de France. Son attractivité, son climat et la demande internationale font monter les prix bien au-dessus de la moyenne nationale. Le coût de la vie y est globalement élevé, que ce soit pour acheter ou pour louer un bien immobilier.

Quel est le quartier le moins cher de Nice ?

Les quartiers nord de Nice (Gairaut, Caucade, Les Moulins, Pasteur) sont les moins chers de la ville, avec des prix qui descendent parfois sous les 2 800 à 3 000 €/m². Ces secteurs restent bien desservis et offrent un rapport qualité-prix nettement supérieur aux quartiers du centre ou du bord de mer.

Nice est-elle la ville la plus chère de France ?

Non, Nice n’est pas la ville la plus chère de France. Paris reste largement au-dessus avec un prix au m² moyen autour de 9 500 à 10 000 €/m². Des marchés comme les prix à Versailles dépassent également Nice sur certains secteurs. Nice se classe néanmoins parmi les cinq villes les plus chères du pays, aux côtés de Lyon, Bordeaux et Boulogne-Billancourt.