Loi ALUR et copropriété : ce que tout copropriétaire doit savoir en 2026

La loi ALUR et copropriété : deux notions désormais indissociables pour tout propriétaire d’un lot dans un immeuble collectif. Promulguée le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a redessiné les règles du jeu en matière de gestion des copropriétés françaises. En résumé : depuis cette réforme, les coproprietaires cotisent à un fonds de travaux obligatoire, les syndics font face à des obligations de transparence renforcées et les règlements de copropriété ont dû être mis à jour. Voici ce que vous devez savoir en 2026.

La loi ALUR en copropriété : présentation générale

Portée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, la loi ALUR est entrée en vigueur avec un objectif double : faciliter l’accès au logement pour tous et moderniser en profondeur la gestion des immeubles en copropriété. Pour les copropriétés, la réforme a touché simultanément les finances, la gouvernance et l’information des coproprietaires. Son champ d’application est très large : toutes les copropriétés soumises à la loi du 10 juillet 1965 sont concernées, des petits immeubles de trois lots aux grandes résidences de plusieurs centaines d’appartements.

La loi a voulu corriger des dysfonctionnements bien réels. Avant 2014, beaucoup de copropriétés reportaient sans cesse les travaux d’entretien, faute d’une trésorerie dédiée. Les charges impayées s’accumulaient, les façades se dégradaient, et les coproprietaires se retrouvaient parfois face à des appels de fonds massifs et imprévus. La loi ALUR a mis fin à cette gestion à courte vue en rendant obligatoire la constitution d’un fonds travaux pérenne dès janvier 2017.

En 2026, les dispositions ALUR s’appliquent dans leur intégralité aux copropriétés d’au moins dix lots. Pour les petites copropriétés de moins de dix lots et celles dont le budget prévisionnel moyen sur trois ans est inférieur à 15 000 €, certaines mesures restent facultatives. Il faut donc bien identifier à quelle catégorie appartient votre immeuble avant de vérifier vos obligations légales.

Ce qui a changé pour les copropriétés au 1er janvier 2017

Même si la loi ALUR date de mars 2014, la plupart de ses dispositions relatives à la copropriété sont entrées en vigueur progressivement. Le 1er janvier 2017 constitue la date charnière à partir de laquelle les copropriétés ont dû se conformer à l’obligation de constitution du fonds de travaux. C’est à ce moment-là que la mise en pratique de la réforme a vraiment pris son plein rythme et que les syndics ont dû adapter leur gestion en profondeur.

Avant cette date butoir, de nombreux syndics et conseils syndicaux avaient déjà anticipé les changements, notamment sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé ou la révision du contrat de syndic. Depuis janvier 2017, les règlements de copropriété non conformes devaient aussi faire l’objet d’une mise à jour lors de la première assemblée générale suivante. Un chantier colossal pour beaucoup d’immeubles anciens, dont certains fonctionnaient encore avec des règlements rédigés dans les années 1960.

Le fonds de travaux obligatoire en copropriété

Le fonds de travaux est sans doute la mesure la plus structurante de la loi ALUR pour les copropriétés. Son principe est simple : chaque année, chaque coproprietaire verse une cotisation obligatoire destinée à financer les futures dépenses d’entretien et de rénovation de l’immeuble. Ce fonds est distinct du budget prévisionnel ordinaire et doit impérativement être placé sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat de copropriété.

La loi fixe un plancher clair : la cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. En pratique, ce taux peut être relevé si le plan pluriannuel de travaux le justifie, notamment dans les immeubles anciens ou énergivores. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les copropriétés de plus de quinze ans doivent d’ailleurs réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) qui vient structurer et documenter l’usage de ce fonds sur une projection de dix ans minimum.

Les coproprietaires ne peuvent pas récupérer les sommes versées au fonds lors de la vente de leur lot. En revanche, le montant accumulé doit figurer dans les documents transmis à l’acquéreur, ce qui renforce considérablement la transparence des transactions immobilières et aide les futurs acheteurs à évaluer la santé financière d’une copropriété avant de s’engager.

La question du financement des travaux ne se limite pas au fonds ALUR. Pour tout ce qui concerne l’organisation pratique des interventions au quotidien dans un immeuble, il est utile de connaître les règles précises encadrant les horaires des travaux en copropriété, qui déterminent quand et dans quelles conditions les chantiers peuvent se dérouler sans générer de conflits entre voisins.

Transparence et nouvelles obligations des syndics

La loi ALUR a profondément transformé les obligations des syndics professionnels. L’objectif affiché était sans ambiguïté : mettre fin aux pratiques opaques et redonner aux coproprietaires une véritable lisibilité sur la gestion de leur immeuble. La réforme a introduit plusieurs obligations concrètes et mesurables dans le quotidien des syndics, avec des sanctions en cas de manquement.

• La mise en place d’un extranet sécurisé accessible à tous les coproprietaires, où le syndic doit déposer les documents essentiels : procès-verbaux d’assemblée, contrats en cours, bilans comptables et relevés de charges.
• Un contrat de syndic standardisé, avec une liste limitative des prestations incluses dans le forfait de base et des honoraires spéciaux clairement définis pour les prestations exceptionnelles.
• L’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété gérée, à l’exception des syndics bénévoles sous certaines conditions précises.
• La mise à disposition d’une fiche synthétique de la copropriété, récapitulant les données financières et techniques essentielles de l’immeuble en un seul document consultable par tous.
• Des délais stricts pour la convocation des assemblées générales et la transmission des procès-verbaux après chaque réunion.

Ces mesures ont amélioré la situation des coproprietaires dans la grande majorité des immeubles bien gérés. Elles ont aussi permis de mieux détecter les copropriétés en difficulté, en rendant plus visible l’accumulation des impayés de charges ou la dégradation progressive du bâti. Un syndic qui ne respecte pas ces obligations engage sa responsabilité civile et peut faire l’objet d’une mise en demeure formelle de la part du conseil syndical.

La mise à jour des règlements de copropriété

La loi ALUR a imposé une mise à jour obligatoire des règlements de copropriété pour les mettre en conformité avec les nouvelles dispositions légales. Beaucoup de règlements en vigueur dataient des années 1960 ou 1970 et ne reflétaient plus la réalité juridique actuelle, notamment sur la définition des parties communes spéciales ou les règles de vote des travaux. La mise à jour devait intervenir lors de la première assemblée générale ordinaire suivant la publication des décrets d’application, et au plus tard en 2016.

En pratique, cette mise à jour porte sur plusieurs points essentiels : la définition des parties communes et privatives, les modalités de vote des travaux selon leur nature (urgents, d’amélioration ou de conservation) et les règles de désignation du syndic. Dans certains immeubles, cette révision a aussi mis en lumière des situations complexes, notamment lorsque des droits de passage traversent la copropriété et que leur statut juridique doit être clarifié. Si vous êtes concerné, les règles sur les travaux sur une servitude de passage méritent d’être bien comprises avant tout vote en assemblée générale.

Les audits de règlement de copropriété sont devenus un service courant proposé par les syndics professionnels et les avocats spécialisés. Un règlement non mis à jour peut entraîner des difficultés lors des votes ou compliquer la vente d’un lot, notamment si le notaire relève des incohérences avec la législation en vigueur. La mise en conformité représente un investissement ponctuel, mais elle sécurise durablement la gestion de l’immeuble et prévient bien des litiges entre coproprietaires.

Conséquences financières et techniques pour les copropriétés

Sur le plan financier, la loi ALUR a représenté un véritable changement de paradigme pour les copropriétés françaises. Avant la réforme, la culture dominante était celle du « minimum syndical » : on ne votait que les travaux vraiment urgents, et on reportait tout le reste. Avec le fonds de travaux obligatoire et le plan pluriannuel de travaux, les copropriétés doivent désormais anticiper et planifier leurs dépenses sur un horizon de dix ans, ce qui change fondamentalement la façon de gérer un immeuble collectif.

Pour les coproprietaires, cela se traduit concrètement par une hausse des charges dans un premier temps, le temps que le fonds monte en puissance. Des dispositifs d’aide existent néanmoins pour atténuer cet effort financier : MaPrimeRénov’ Copropriété, les subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et dans certains cas des éco-prêts collectifs souscrits par le syndicat. Les propriétaires bailleurs ont aussi intérêt à vérifier comment les dépenses de travaux influencent leur situation fiscale en cas de revente, notamment ce que devient leur déficit foncier lors d’une vente immobilière.

Sur le plan technique, la loi ALUR a renforcé l’obligation de réaliser des diagnostics techniques globaux (DTG) dans certaines copropriétés. Ces audits permettent d’évaluer l’état général de l’immeuble, d’identifier les travaux prioritaires et d’estimer leur coût sur le long terme. Un immeuble bien entretenu régulièrement voit généralement ses charges se stabiliser et préserve mieux la valeur des lots lors des ventes successives, ce qui bénéficie à l’ensemble des coproprietaires.

Loi ALUR et loi ÉLAN : quelles différences ?

La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée en novembre 2018, est souvent présentée comme le prolongement naturel de la loi ALUR. Elle a apporté des compléments et des assouplissements sur des points spécifiques, sans remettre en cause les grandes orientations de la réforme de 2014. Là où ALUR avait posé les fondations d’une gestion plus rigoureuse, ÉLAN a cherché à fluidifier certains mécanismes jugés trop rigides dans la pratique quotidienne des copropriétés.

Parmi les apports d’ÉLAN en matière de copropriété : la possibilité de tenir des assemblées générales à distance par voie électronique, le recours facilité à la dématérialisation complète des documents de gestion, et une procédure simplifiée pour les copropriétés en situation de difficulté grave. La loi a aussi assoupli certaines règles de majorité pour faciliter le vote des travaux de rénovation énergétique, un enjeu devenu incontournable avec le calendrier d’interdiction à la location des passoires thermiques.

En 2026, les deux lois coexistent et se complètent dans un cadre législatif qui s’est densifié au fil des années. Les coproprietaires et les syndics naviguent entre ALUR comme socle, ÉLAN comme ajustement, et les ordonnances successives venues préciser les règles de gestion. La gestion d’une copropriété est aujourd’hui un vrai métier, qui exige une veille juridique permanente et une expertise technique de plus en plus pointue pour anticiper les obligations à venir.

Questions fréquentes

Copropriété soumise à la loi ALUR ?

Toute copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 est soumise à la loi ALUR. Cela concerne l’immense majorité des immeubles collectifs en France, qu’ils soient résidentiels ou à usage mixte. Les copropriétés de moins de dix lots bénéficient d’allégements sur certaines obligations, notamment le fonds de travaux, mais les principes fondamentaux de transparence et de bonne gestion financière s’appliquent à toutes, quelle que soit leur taille ou leur ancienneté.

Quelles sont les nouvelles règles de la copropriété en 2025 ?

En 2025, les copropriétés de plus de quinze ans doivent disposer d’un plan pluriannuel de travaux validé en assemblée générale. Le diagnostic de performance énergétique collectif est aussi obligatoire pour les immeubles de cinquante lots et plus. Les règles ALUR sur le fonds de travaux, le contrat de syndic standardisé et l’extranet coproprietaires restent pleinement en vigueur, auxquelles s’ajoutent les nouvelles exigences issues de la loi Climat et Résilience de 2021 et du calendrier d’interdiction à la location des passoires thermiques.

Quelles sont les copropriétés hors loi ALUR ?

Certaines structures ne relèvent pas de la loi du 10 juillet 1965 et échappent donc au champ d’application de la loi ALUR. C’est le cas des villages résidentiels de loisirs, des sociétés d’attribution comme les SCI d’attribution, ou des ensembles immobiliers régis par un autre statut juridique spécifique. Les immeubles détenus en totalité par un seul propriétaire ne constituent pas une copropriété au sens légal du terme et ne sont donc soumis à aucune de ces obligations.

Assurance copropriété obligatoire loi ALUR ?

La loi ALUR a rendu obligatoire la souscription d’une assurance responsabilité civile pour le syndicat de copropriétaires. Cette assurance couvre les dommages causés aux tiers par les parties communes de l’immeuble (chutes dans les escaliers, dégâts des eaux depuis les toitures, etc.). Elle est distincte de l’assurance multirisque habitation que chaque coproprietaire doit souscrire individuellement pour son propre lot. En l’absence de syndic professionnel, le syndic bénévole doit veiller personnellement à la souscription de cette assurance collective obligatoire.