Article 15 loi du 6 juillet 1989 : tout savoir sur le préavis et le congé locatif

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conditions dans lesquelles un locataire ou un propriétaire peut mettre fin à un bail d’habitation. Pour le locataire, le délai de préavis est en principe de trois mois, mais il tombe à un mois dans plusieurs situations prévues par la loi. Pour le bailleur, le congé doit être notifié au moins six mois avant la fin du bail, pour des motifs strictement définis.

Que dit exactement l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Cet article est la pierre angulaire du droit locatif résidentiel en France. Il organise le régime du congé, c’est-à-dire la procédure par laquelle l’une ou l’autre partie décide de ne pas renouveler le bail ou de le résilier avant son terme. Le texte distingue clairement deux situations : le congé donné par le locataire et le congé donné par le propriétaire, avec des règles propres à chacun.

Le congé doit toujours être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre récépissé. La date de prise d’effet du préavis court à partir de la réception de la lettre, pas de son envoi — un détail qui compte lorsqu’on calcule son délai de départ.

La loi distingue aussi selon le type de logement : les règles ne sont pas exactement les mêmes pour une location maison en 2026 soumise à la loi de 1989 que pour un logement meublé ou un bail rural. Mieux vaut toujours vérifier le régime applicable avant d’envoyer le moindre courrier.

Le préavis du locataire : délai de droit commun et réduction à 1 mois

En règle générale, le locataire qui souhaite quitter son logement doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai court dès réception de la lettre de congé par le bailleur. Le locataire reste redevable du loyer jusqu’à la fin effective du préavis, même s’il quitte les lieux avant ce moment.

Certaines situations permettent de réduire ce délai à un mois seulement. Ce sont des cas prévus expressément par l’article 15 I de la loi, et vous devez être en mesure de les justifier par un document officiel. Voici les principaux motifs reconnus :

• Zone géographique en tension locative (zones tendues définies par décret)
• Obtention d’un premier emploi, perte d’emploi ou mutation professionnelle
• Bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé (AAH)
• Attribution d’un logement social
• État de santé du locataire imposant un changement de domicile (avis médical requis)

Dans tous ces cas, le locataire doit joindre le justificatif correspondant à sa lettre de congé. Sans justificatif valable, le délai de trois mois s’applique automatiquement, quelle que soit la situation invoquée.

Le congé donné par le propriétaire : conditions strictes

Du côté du bailleur, l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 est beaucoup plus contraignant. Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, en respectant un délai de six mois avant la date de fin. Il ne peut le faire que pour l’un des trois motifs suivants : reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou un proche, vendre le logement libre de tout occupant, ou invoquer un motif légitime et sérieux (impayés, troubles graves, etc.).

Le congé pour vente est encadré de façon particulière : le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il peut acheter le logement en priorité avant tout autre acquéreur. Ce droit est souvent méconnu, alors qu’il figure noir sur blanc dans la loi. Si vous gérez plusieurs logements en tant que bailleur, suivre correctement chaque appel de loyer et chaque échéance de bail est indispensable pour ne pas rater les délais légaux.

Un congé donné hors motif légal, ou sans respecter le délai de six mois, est frappé de nullité. Le locataire peut alors rester dans le logement et le bail se renouvelle automatiquement. En cas de litige, c’est le tribunal judiciaire qui tranche, et les sanctions à l’encontre du propriétaire peuvent être lourdes.

Les effets de la résiliation sur le dépôt de garantie

La fin du bail entraîne des obligations précises concernant le dépôt de garantie. Le propriétaire dispose d’un mois pour le restituer si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois si des dégradations sont constatées. Ce délai court à partir de la remise des clés, pas de la fin officielle du préavis.

Des retenues injustifiées ou des délais non respectés exposent le bailleur à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Le locataire peut aussi saisir la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire, une étape souvent plus rapide et moins coûteuse pour les deux parties.

Si vous êtes propriétaire et souhaitez sécuriser votre investissement locatif sur le long terme, souscrire une bonne assurance habitation reste un réflexe essentiel, en complément d’une connaissance solide des textes comme l’article 15 de la loi de 1989.

Questions fréquentes

Quelle loi pour un préavis de 1 mois ?

C’est l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit les cas dans lesquels le délai de préavis du locataire est réduit à un mois. Ces situations sont limitativement énumérées par la loi et concernent notamment les zones tendues, la perte d’emploi, la mutation professionnelle, ou les bénéficiaires du RSA et de l’AAH.

Quels sont les motifs légitimes et sérieux prévus par la loi du 6 juillet 1989 pour mettre fin au bail ?

La loi du 6 juillet 1989 autorise le propriétaire à donner congé pour trois motifs : reprendre le logement pour lui-même ou un proche, vendre le bien, ou invoquer un motif légitime et sérieux. Ce dernier motif recouvre des situations comme les impayés répétés de loyer, les troubles de voisinage caractérisés, ou toute inexécution grave des obligations du locataire au titre du bail.

Quel justificatif pour un préavis de 1 mois ?

Le justificatif à fournir dépend du motif invoqué. Pour une perte d’emploi, il faut joindre une attestation Pôle emploi ou une lettre de licenciement. Pour une mutation professionnelle, une lettre de l’employeur suffit. Si le logement est situé en zone tendue, aucun justificatif particulier n’est exigé, mais l’adresse doit figurer dans la liste des communes classées par décret.

Que dit l’article 25-15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ?

L’article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux logements meublés. Il reprend les grandes lignes de l’article 15 pour les locations nues, mais avec des délais adaptés : le locataire d’un meublé dispose d’un préavis d’un mois (et non trois), et le propriétaire doit donner congé avec un délai de trois mois avant l’échéance. Les motifs de congé restent identiques à ceux d’un bail classique.