Taxe sur les ordures ménagères : locataire ou propriétaire, qui paie vraiment ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous vous demandez si vous pouvez répercuter la taxe d’ordures ménagères sur votre locataire ? La réponse est oui : la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) figure dans la liste des charges récupérables fixée par décret, ce qui signifie que le propriétaire paie d’abord la somme sur son avis de taxe foncière, puis la refacture au locataire.

Ce principe est simple sur le papier, mais la mise en pratique soulève des questions concrètes : à quel moment réclamer cette taxe, comment la calculer au prorata, et que faire si le locataire est parti entre-temps ? Ce guide répond à chaque étape, de la réception de l’avis d’imposition jusqu’au remboursement effectif.

En 2026, les montants de la TEOM continuent d’augmenter dans de nombreuses communes, ce qui rend ce sujet d’autant plus sensible pour les bailleurs. Bien connaître ses droits évite à la fois les litiges et les impayés.

Qu’est-ce que la taxe d’ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, couramment appelée TEOM, est une taxe locale qui finance le service public de collecte et de traitement des déchets. Elle figure directement en bas de page de votre avis de taxe foncière, séparée de la taxe foncière elle-même. Son montant varie d’une commune à l’autre et dépend du taux voté par la collectivité locale chaque année.

Contrairement à une idée reçue, la TEOM n’est pas calculée en fonction de la quantité de déchets produits, mais sur la valeur locative cadastrale du bien. Le service d’enlèvement des ordures étant rattaché à l’usage du logement, la loi considère qu’il bénéficie directement au locataire. Le propriétaire avance la somme et se la fait rembourser via les charges locatives.

Il existe par ailleurs la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), un système alternatif utilisé par certaines communes. Dans ce cas, c’est le locataire qui reçoit et règle directement la facture auprès de sa collectivité. Les deux systèmes ne se cumulent jamais : une commune choisit l’un ou l’autre.

Qui est concerné par la taxe d’ordures ménagères ?

Tous les propriétaires d’un bien immobilier situé dans une commune ayant instauré la TEOM sont redevables de cette taxe. Cela inclut les résidences principales, secondaires et les logements mis en location. Le locataire est indirectement concerné dès lors que le logement est loué à l’année, car le propriétaire a le droit de lui répercuter le montant.

Pour une location vide régie par la loi du 6 juillet 1989, la TEOM fait partie des charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987. Pour une location meublée, les parties conviennent librement du mode de facturation dans le bail. Les locataires de logements sociaux sont dans la même situation : la TEOM leur est répercutée par le bailleur HLM.

• Location vide : TEOM récupérable selon le décret de 1987
• Location meublée : selon les termes du contrat de bail
• Logement social HLM : répercutée par le bailleur
• Résidence secondaire louée saisonnièrement : au cas par cas

Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?

Le propriétaire reçoit son avis de taxe foncière (qui comprend la TEOM) généralement en septembre ou octobre. C’est à partir de ce moment qu’il peut légalement réclamer le remboursement au locataire, que ce soit via une régularisation annuelle de charges ou une provision mensuelle ajustée.

Si vous pratiquez les charges au réel avec provisions, vous devez présenter au locataire les justificatifs lors de chaque régularisation annuelle. Le délai de prescription est de trois ans : un oubli sur l’année N peut être régularisé jusqu’en N+3, à condition de conserver les avis de taxe foncière.

Pour rédiger et envoyer correctement votre appel de charges incluant la TEOM, notre guide sur l’appel de loyer en 2026 détaille la bonne présentation des postes de charges récupérables.

Comment facturer les ordures ménagères au locataire ?

La méthode la plus courante est d’inclure la TEOM dans les provisions sur charges mensuelles, puis de procéder à une régularisation une fois l’avis de taxe foncière reçu. Le montant à répercuter est la ligne TEOM telle qu’elle figure sur l’avis d’imposition, et non la totalité de la taxe foncière.

Si le logement a été loué seulement une partie de l’année, la TEOM doit être calculée au prorata temporis du temps d’occupation. Pour un locataire entré le 1er juillet, il ne doit que la moitié de la TEOM annuelle. Le calcul au prorata est impératif pour éviter tout litige lors de la régularisation.

La répartition des charges entre locataire et propriétaire ne se limite pas à la taxe d’ordures ménagères. Pour une vision complète, la grille de vétusté en 2026 donne un cadre clair sur qui règle quoi lors d’une location.

Que se passe-t-il en cas d’oubli ou de départ du locataire ?

Si le locataire quitte le logement avant que le propriétaire ait reçu l’avis de taxe foncière, la situation peut sembler bloquée. Le propriétaire conserve son droit de réclamer la TEOM après la fin du bail, dans la limite du délai de prescription de trois ans.

En pratique, il est conseillé de conserver une retenue sur le dépôt de garantie pour couvrir la part de TEOM proratisée si l’avis des impôts n’est pas encore arrivé à la date de l’état des lieux de sortie. Mentionner cette retenue potentielle dans la lettre de restitution du dépôt protège le bailleur d’une contestation ultérieure.

Si le propriétaire a oublié de répercuter la TEOM pendant plusieurs années, il peut procéder à une régularisation rétroactive sur les trois dernières années. Il devra fournir les avis de taxe foncière correspondant à chaque année concernée pour justifier chaque montant réclamé.

Questions fréquentes

Comment se calcule la taxe des ordures ménagères pour le locataire ?

La TEOM figure en ligne distincte sur l’avis de taxe foncière du propriétaire. Ce montant est répercuté au locataire au prorata de son temps d’occupation sur l’année civile. Pour un locataire présent toute l’année, c’est le montant intégral de la ligne TEOM qui lui est refacturé lors de la régularisation annuelle des charges.

Qui est exonéré de la taxe des ordures ménagères pour un locataire ?

Il n’existe pas d’exonération spécifique de TEOM pour les locataires en tant que tels. Certaines communes accordent des exonérations aux propriétaires (logements vacants, locaux non raccordés au service de collecte des déchets), ce qui bénéficie indirectement au locataire. Les ménages en grande précarité peuvent dans certains cas bénéficier d’aides locales couvrant leurs charges, dont la part d’ordures ménagères.

Comment un locataire peut-il régulariser la taxe d’ordures ménagères ?

Le locataire ne régularise pas lui-même la TEOM : c’est le propriétaire qui, à réception de son avis de taxe foncière, présente les justificatifs et demande le remboursement lors de la régularisation annuelle de charges. Le locataire doit conserver les décomptes de charges au moins trois ans pour vérifier les montants ou les contester si nécessaire.

Qui doit payer la taxe sur les ordures ménagères ?

Légalement, c’est le propriétaire qui est redevable de la TEOM auprès des impôts. La loi lui permet de la récupérer auprès de son locataire au titre des charges récupérables. En pratique, c’est donc le locataire qui supporte le coût final de cette taxe d’enlèvement des ordures ménagères, via ses charges locatives mensuelles.